Ngay cả các khu vực có cơ sở hạ tầng kém áp dụng giá đất chính thức cao, với một số nơi có dấu hiệu đầu cơ và giá cao nhân tạo được sử dụng làm cơ sở giá chính thức, Nguyễn Van Dinh, phó chủ tịch của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, đã chỉ ra trong một cuộc hội thảo gần đây. 

Ông đã trích dẫn các vấn đề trong phương pháp định giá đất dựa trên các nguyên tắc thị trường, bao gồm cả việc thiếu sự khác biệt rõ ràng giữa các hệ thống định giá chính và phụ.

Trong các thị trường đầu cơ, giá tăng cao đôi khi được áp dụng vào các bảng giá chính thức, vô tình hợp pháp hóa giá nhân tạo của Hồi giáo.

Tình huống này làm tăng các doanh nghiệp Nghĩa vụ tài chính, thúc đẩy chi phí bất động sản. Do đó, quyền sở hữu nhà ngày càng nằm ngoài tầm với của mọi người, ông Dinh giải thích.

Nguyễn Quoc Hiep, Chủ tịch Hiệp hội các nhà thầu xây dựng Việt Nam (VACC) và Chủ tịch của GP.invest, đã chia sẻ một ví dụ từ một dự án Hà Nội. 

Trong quyết định phân bổ đất đầu tiên cho hơn 7 ha, một doanh nghiệp đã phải trả phí sử dụng đất trong vòng 30 ngày. Trong quyết định phân bổ thứ hai (8.4 ha), giá đất đã tăng 20 % so với lần đầu tiên và bằng phân bổ thứ ba (6,7 ha), nó đã tăng thêm 20 %.

Giá tăng cho mỗi phân bổ, chi phí doanh nghiệp tăng cường một cách vô lý. Đây là một hạn chế lớn, ông Hiep nói.

Ông thừa nhận rằng việc bãi bỏ giá đất cụ thể của người Hồi giáo và áp dụng các bảng giá hàng năm được điều chỉnh bởi các hệ số là một bước tiến đáng kể, nhưng cần thiết

Một trong những dự án của chúng tôi phải đối mặt với hệ số giá đất 2,8 lần bảng được công bố. Điều này là không hợp lý, và không có tiêu chuẩn rõ ràng, các ứng dụng tùy ý tạo ra rủi ro đáng kể cho các doanh nghiệp, ông Hiep lưu ý.

Địa chỉ Luật đất được sửa đổi là gì?

Phó Giáo sư Nguyễn Dinh Tho đã nhấn mạnh khoảng cách rộng lớn giữa khung giá đất của chính phủ và giá thị trường, ảnh hưởng đến cả công dân và doanh nghiệp.

Tại Hà Nội và HCM City, nhiều hộ gia đình gặp khó khăn khi thay đổi mục đích sử dụng đất do nghĩa vụ tài chính cao dựa trên bảng giá. Điều này ảnh hưởng đến sinh kế và gây hại cho khoản đầu tư 

Ông cho biết các chính sách tài chính đất đai nên đảm bảo rằng các nghĩa vụ tài chính của công dân vẫn hợp lý và các cơ chế hỗ trợ tồn tại cho các doanh nghiệp.

Ông nhấn mạnh tầm quan trọng của việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai hiện đại. Khi các hồ sơ địa chính, thông tin lập kế hoạch và các kế hoạch sử dụng đất được số hóa và tích hợp đầy đủ, hiệu quả quản lý sẽ được cải thiện, các thủ tục hành chính sẽ được đơn giản hóa và tính minh bạch sẽ tăng lên, điều này sẽ giúp hạn chế các thực tiễn tiêu cực.

Vo Anh Tuân, Phó Giám đốc Sở Quản lý Đất đai (của Bộ Nông nghiệp và Môi trường - MAE), cho biết tại một hội thảo gần đây rằng luật đất đai sửa đổi sẽ giải quyết một số vấn đề chính. 

Một trọng tâm chính là lập kế hoạch sử dụng đất. Để thu hồi đất, bồi thường và tái định cư, các trường hợp bổ sung ngoài các quy định hiện hành sẽ được đề xuất để giải quyết khó khăn cho công dân và doanh nghiệp.

Các quy tắc phân bổ và cho thuê đất cũng sẽ được sửa đổi để giải quyết các vấn đề phát sinh từ việc chuyển sang mô hình chính quyền địa phương hai tầng, với sự phân cấp và phái đoàn rõ ràng hơn.

Cũng theo Tuân, việc thực hiện Luật đất đai năm 2024 đã tiết lộ các vấn đề về giá đất dai dẳng. Một phương pháp bồi thường công bằng và hợp lý là cần thiết để bảo vệ quyền của công dân, giảm bớt tranh chấp và thúc đẩy sự đồng thuận xã hội.

MAE, đang soạn thảo các sửa đổi của luật đất đai, đã đề xuất sửa đổi Điều 158 về các nguyên tắc, căn cứ và phương pháp định giá đất. Đáng chú ý, nó loại bỏ nguyên tắc giá dựa trên thị trường.

Thay vào đó, nhà nước, với tư cách là chủ sở hữu đại diện của đất đai, sẽ kiểm soát và quyết định giá đất. 

Đối với thị trường chính (phân bổ đất, cho thuê, chuyển đổi sử dụng đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất), giá sẽ được nhà nước đặt ra, độc lập với kết quả tư vấn.

Phạm Việt Thuan, giám đốc của Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường HCM, nói với Việt Nam rằng giá thị trường chính do nhà nước xác định phù hợp với nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa Việt Nam. Giá chính minh bạch sẽ ổn định thị trường và kiềm chế biến động giá bất thường.

Thuan nói thêm rằng với giá chính rõ ràng, việc áp dụng các hệ số điều chỉnh có thể xác định giá thứ cấp, cho phép thị trường bất động sản ổn định hơn, tránh các gai đột ngột và loại bỏ các cơ chế làm mất ổn định giá cả.

Hong Khanh